Investition in Pflegeimmobilien

Dieser Beitrag widmet sich erneut der Immobilieninvestition als Kapitalanlage und behandelt hier die Sonderform der Konzept-Immobilie „Pflegeapartment“. Ihr Erwerb bietet im Vergleich zu gängigen Wohnimmobilien diverse Vorteile, die ich Ihnen mitsamt den nennenswerten Risiken vorstellen möchte.

Attraktives Immobilieninvestment mit Für …
Als sinnvolle Beimischung für ihr Gesamtvermögensportfolio investieren zunehmend mehr Privatanleger/-innen in Pflegeimmobilien als Teil-Eigentum; analog zum Wohnungsmarkt. Dieses Investment ist durchaus lukrativ: Mit einem Pflegeapartment, das in der Regel schon ab 150000 Euro zu erwerben ist, können Käufer/-innen attraktive Bruttorenditen oberhalb von vier Prozent erwirtschaften. Allerdings finanzieren Banken diese Apartments meist nur mit einer sehr hohen Eigenkapitalquote von mindestens der Hälfte des Kaufpreises. Damit ist diese Konzept-Immobilie eher ein Objekt für Menschen, deren Ziel es ist, damit einen Ertrag zu erwirtschaften statt Vermögen erst aufzubauen. Und natürlich beinhaltet auch der Pflegeimmobilienkauf wie jede Investition Vor- und Nachteile, Chancen und Risiken. So betrachten wir doch zunächst die damit verbundenen Chancen: Alles rund um das Thema „Pflege“ – in diesem Kontext Pflegeheime, betreutes Wohnen oder Altenwohnungen – bewegt sich in einem konjunkturunabhängigen, wachsenden Marktverhältnis. Neben den Investorinnen/Investoren haben natürlich auch der Pflegebetreiber und vor allem die kommunalen Akteure ein großes Interesse am wirtschaftlichen Erfolg eines neu entstehenden Pflegeheims. Allein deshalb richtet sich die Standortauswahl immer am regionalen Bedarf aus und ist quasi doppelt und dreifach auf Zukunftsfähigkeit geprüft. Wichtige Faktoren sind dabei beispielsweise die Nähe zu großen Einzugsgebieten, eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, eine facettenreiche Infrastruktur und vor allem auch die räumliche Distanz zu anderen Pflegeheimen sowie die Standort-Attraktivität für das notwendige Pflegepersonal. Zwischen den Käufer/-innen der Pflegeapartments und dem Betreiber, also dem Unternehmen, das in der Pflegeeinrichtung dann auch tatsächlich die Pflege leistet, wird ein langfristiger Pachtvertrag abgeschlossen. In der Regel sichert dieser Ihnen als Investor/-in eine indexierte und auch bei Leerstand langfristig planbare Mieteinnahme zu. Dank der Indexierung, die beim Neustart eines Pflegeheims anfangs aussetzt, passt sich die Miete dem veränderten Verbraucherpreisindex nach vereinbartem Umfang an und dient Ihnen darüber auch als Inflationsschutz. Die Pacht dauert üblicherweise zwischen 20 und 30 Jahre. Die Einrichtung der Apartments und einen Anteil der Einrichtung des gesamten Hauses, wie Schränke, Armaturen oder Tische im Aufenthaltsraum, etc. müssen Sie in der Regel mit erwerben. Das bedeutet, diese Heime werden neu gebaut, nur selten findet man sie gebraucht gehandelt, und – so der Fachbegriff – löffelfertig übergeben. Hingegen bleibt die Instandhaltung während der Mietdauer beim Betreiber und Sie als Investor/-in sind nur für das Gebäude betreffende Investitionen zuständig. Von der Verwaltungsseite her betrachtet also eine sehr einfache Immobilie für Sie als Eigentümer/-in. Ein weiterer Zusatznutzen für Sie als Investor/-in ist das so genannte bevorzugte Belegungsrecht, was jeder Anbieter für sich regelt. Das heißt, wenn Sie also für sich oder einen nahe/-n Angehörige/-n einen Pflegeheimplatz brauchen, haben Sie verkürzte Wartezeiten. Und wenn Sie ein Pflegeapartment über MLP erwerben, können Sie dieses Sonderbelegungsrecht aus dem großen Betreiberpool nutzen. Hinzu kommt, dass Pflegeapartments auch öffentlich förderfähig sind.

… und Wider
Nun kommen wir zu den Risiken: Der Erfolg des Pflegeheims und damit Ihre sicheren Mieteinnahmen sind im hohen Maße vom Betreiber und seinem Pflegeleistungskonzept abhängig. Daher ist es sinnvoll, ein Objekt mit einem renommierten Betreiber zu wählen. Das Risiko, dass der Betreiber ausfällt und seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommen kann, ist erfahrungsgemäß gering. Das größte Risiko beim Erwerb eines Pflegeapartments ist aus meiner Sicht das politische Risiko. Die Länder regeln den Großteil der Heimgesetzgebung seit 2007 selbst und so kann es über unterschiedliche Vorgaben an verschiedenen Standorten auch mal zu unterschiedlichen Schwierigkeiten bei der Genehmigung eines solchen Heimes kommen. Selbiges gilt auch für die vereinbarten Pflegesätze der Heimbewohner/-innen und die damit verbundenen Einnahmen des Betreibers. Und natürlich tragen Sie bei einem Neubau auch als Eigentümer/-in die ganz normalen Fertigstellungs- und Baumängelrisiken. Für den Fall, dass Sie Ihr Apartment weiterverkaufen wollen, orientiert sich der Verkaufspreis an der eingeschränkten Nutzungsart und vor allem an der Restlaufzeit des Pachtvertrages – je länger dessen Laufzeit, desto besser. Generell ist ein Pflegeapartment damit kein Objekt für eine kurzfristige Gewinnspekulation, sondern eher ein langfristiges Investment, das vor allem die monatlichen Einnahmen zum Ziel hat. Aufgrund der aktuellen Marktlage und der geschilderten Vorteile, ist die Nachfrage derzeit sehr hoch.

Zusammengefasst, stellt ein Pflegeapartment also durchaus ein attraktives Investment als Beimischung ins gesamte Finanzportfolio dar. In meiner Welt ist es aber eher etwas für Menschen, die den Kaufpreis – zumindest die Hälfte – bereits angespart haben und langfristig investieren wollen. Ihnen bieten sich relativ hohe Mietrenditen, und damit eignet sich diese Konzept-Immobilie und ihre Einnahmen auch besonders als zusätzliche Altersvorsorge. Noch Fragen? Melden Sie sich bei mir, ich berate Sie gern.

Bleiben Sie dran, gesund und dabei. Ich freue mich auf Sie.

Ihre UGT