Immobilienfinanzierung

In diesem Beitrag meiner Serie „Finanzen verstehen, richtig entscheiden“ stelle ich das Thema „Immobilienfinanzierung eines Eigenheimes“ in den Blickpunkt. Also, wie gelangen Sie möglichst günstig in die eigenen vier Wände? Hierzu gibt es im Grunde drei Finanzierungsmodelle, die wir nachfolgend gemeinsam näher betrachten.

 

Annuität – das ganz normale Bankdarlehen
Als ich mein Haus kaufte, lagen die Zinsen knapp über fünf Prozent. Ja, so war das damals. Nach üblicher Vorgehensweise seinerzeit habe ich ein Bankdarlehen dafür aufgenommen. In der Regel plant man, damals wie heute, einen Immobilienkauf so, dass die Schuld bis zum Rentenalter beglichen ist, also mit einer Laufzeit von circa 30 Jahren. Die monatlich zu zahlende Rate ergibt sich aus dem aktuellen Zinssatz und der Tilgungsleistung. In meinem Fall bestand sie aus 5,35 Prozent Zins und vielleicht einem Prozent Tilgung. Meine Rate lag demnach bei 6,35 Prozent. Ausgehend von einem Darlehen – der Einfachheit halber – in Höhe von 100000 Euro, hatte ich also 6350 Euro jährliche Rate zu zahlen. Jetzt ist es aber nach Adam Riese so, dass ein Prozent Tilgung pro Jahr 100 Jahre erfordert, um das Objekt zurückzuzahlen. Das kann nun nicht sein. Wie funktioniert also die Annuität? Einfaches Beispiel: Fünf Prozent Zins und ein Prozent Tilgung auf 100000 Euro. Das bedeutet, dass man 5000 Euro im ersten Jahr an Zinsen zahlt. Stimmt so nicht ganz, denn nach der ersten Monatsrate sind bereits 83,33 Euro getilgt und das Darlehen beträgt damit nicht mehr 100000 Euro, sondern nur noch etwa 99917 Euro. Die Zinszahlung verringert sich also monatlich. Bei gleichbleibender Tilgung müsste dann ja auch die monatliche Rate sinken. Und genau das tut sie eben nicht, die Rate bleibt konstant. Die Zinszahlung sinkt demzufolge während der Laufzeit, während die Tilgungszahlung steigt. Beides addiert, gibt eine gleichbleibende monatliche Rate. Dadurch ist die Annuität, wenn wir sie grafisch darstellen, quasi eine umgekehrte Exponentialkurve. In dem Beispiel von 100000 Euro Darlehen, fünf Prozent Zins und anfänglicher Tilgung von einem Prozent ergibt das eine jährliche Rate in Höhe von 6000 Euro; 500 Euro im Monat. Wenn die Zinsen also konstant bei fünf Prozent blieben, beläuft sich die Darlehenslaufzeit auf etwas über 35 Jahre. Übertragen auf die aktuelle Zins-Landschaft, das heißt, bei einem Prozent Zins und einem Prozent Tilgung, hingegen würde die Laufzeit fast 70 Jahre betragen. Das liegt daran, dass niedrige Zinsen auch weniger monatliche Ersparnis bringen und die Tilgung deshalb länger dauert. Da die Laufzeiten für aktuelle Darlehen aber immer noch rund 25 bis 30 Jahren betragen, hat sich hier das Verhältnis quasi umgekehrt. Bei einem Zinssatz von einem bis zwei Prozent empfiehlt es sich, mit einer deutlich höheren Tilgungsrate – von vier oder fünf Prozent – anzufangen.

Bauspardarlehen – die Besonderheit des Finanzierungsdarlehens
Beim Bausparvertrag spart man vor Erwerb einer Immobilie. Wenn dann die Zuteilung ansteht, also etwa die Hälfte angespart ist, können Sie als Bausparer/-in die andere Hälfte zu einem sehr günstigen Zins als Darlehen bekommen. Dieses Darlehen müssen Sie allerdings in sehr kurzer Zeit zurückzahlen. Deswegen können es sich nur die wenigsten Menschen leisten, ihre ganze Immobilie über ein Bauspardarlehen zu finanzieren. Hier löst die Tilgung einfach eine zu hohe monatliche Rate aus.

Tilgungsaussetzung – auch endfälliges Darlehen genannt
Die Annuität zeichnet sich also dadurch aus, dass bei gleichbleibender Rate die Zusammensetzung wechselt, die Zinslast sinkt und die Tilgungsleistung steigt. Die Tilgungsaussetzung hingegen trennt die Zinszahlung von der Tilgung. Das bedeutet, Sie vereinbaren mit der Bank ein Darlehen zu einem Zinssatz X und stellen mithilfe einer anderen Option – einem Fondssparplan, einer Lebens- oder Rentenversicherung etc. – sicher, dass Sie das Darlehen auf jeden Fall in spätestens 25 oder 30 Jahren zurückzahlen können. Das Instrument der Tilgungsaussetzung umfasst also die Zinszahlung an die Bank und die Tilgung in ein separates Produkt.

Vor- und Nachteile
Wenn Sie sich die Gesamtsummen von beiden beteiligten Bausteinen, also Zins und Tilgung, ansehen, werden die Vor- wie Nachteile der Finanzierungsmodelle recht deutlich. In der Annuität fällt die Zinszahlung und die Tilgungszahlung steigt. Am Ende der Laufzeit, um bei dem eingangs gewählten Beispiel zu bleiben, beträgt die Gesamtbelastung 215000 Euro für ein Darlehen in Höhe von 100000 Euro nach etwas mehr als 35 Jahren. Davon sind 100000 Euro Tilgung und 115000 Euro Zinsen. Bei der Tilgungsaussetzung stellt sich das nun anders dar: Unterstellen wir mal, dass Sie beim endfälligen Darlehen für die Geldanlage im Spartopf ebenfalls fünf Prozent Rendite bekommen. Das bedeutet, Sie haben in der Tilgungsaussetzung genau die gleiche Gesamtbelastung in Höhe von 215000 Euro. Allerdings setzt sich diese Summe eben anders zusammen. Die Zinsen belaufen sich aufgrund der ausbleibenden Tilgung auf 180000 Euro. Jedoch mussten Sie dafür auch nicht 100 Prozent der Summe in den Spar-Baustein investieren – denn dort bekamen Sie ja über die Laufzeit Guthabenzinsen – sondern nur 35000 Euro ansparen. Bei beiden Finanzierungen fällt also die Gesamtbelastung von 215000 Euro gleich hoch aus, jedoch ist die interne Zusammensetzung zwischen Zins und Tilgung unterschiedlich. Und der höhere Zinsanteil macht immer dann Sinn, wenn es sich um ein steuerlich absetzbares Darlehen handelt.

Letzten Endes geht es aber auch bei der Finanzierung der eigenen vier Wände nicht allein darum, die beste Zinskondition oder Gesamtbelastung herauszufiltern. Meine Kernaufgabe ist es vielmehr zu sehen, wie ich die Wünsche meiner Kundinnen/Kunden realisieren kann. Denn wie immer in meinem Beruf schlägt auch hier Konzeption Kondition. Meine Herausforderung besteht darin, Sie sinnvoll, meint Ihrer individuellen Lebensituation entsprechend, und umfassend zu beraten. Und das mache ich, wie Sie ja bereits wissen, für mein Leben gern.

Ihnen wünsche ich eine entspannte Woche. Bleiben Sie dran, gesund und dabei, denn ich freue mich auf Sie.

Ihre UGT