Immobilien richtig managen

In diesem Podcast-Beitrag – aus meiner Serie „Finanzen verstehen, richtig entscheiden“ – schauen wir uns das Thema „Immobilie“ für Ihren Vermögensaufbau (Stichwort: Magisches Dreieck, Topf drei) gemeinsam genauer an. Ich erläutere Ihnen, welche Chancen und Risiken mit einem Immobilieninvestment verbunden sind und mit welchen Kriterien Sie eine Immobilie beurteilen können. Zudem zeige ich Ihnen Möglichkeiten auf, Vor- und Nachteile unterschiedlicher Immobilienarten zu managen.


Chancen und Risiken
Viele Menschen investieren ihr Geld in Immobilien. Das aus guten Gründen, denn die Vorteile liegen quasi auf der Hand: Immobilien sind ein Sachwert, den man sogar an die nächste Generation weitervererben kann. Bekanntlich bleiben Steine mithin davon unberührt, wie es um den Geldmarkt jeweils aktuell steht. Und richtig investiert, wirkt das schwankungsarme Immobilieninvestment bei regelmäßig steigenden Mieten auch gegen die Inflation. Eine Immobilie als Kapitalanlage beinhaltet also viele Vorteile. Damit, und das kennen Sie bereits aus all meinen vorangegangenen Episoden, sind eben auch Risiken verbunden, die es zu bedenken und managen gilt: Diese reichen von denkbaren Leerständen und Mietausfall über einen standortbedingten Wertverlust, Instandhaltungsaufwand und -kosten bis hin zu potenziellen baulichen Mängeln oder einer Pleite des Bauträgers (beim Neubau). Hinzu kommen mögliche politisch ungünstige Entscheidungen wie beispielsweise die Mietpreisbremse.

Immobilienarten und Risikomanagement
Wie lassen sich die beschriebenen Risiken nun managen, um in den Genuss der Vorzüge eines Immobilieninvestments zu gelangen? Zentrales Kriterium gegen den Wertverlust und damit für die Vermietbarkeit einer Immobilie ist die Lage. Stadt, Stadtteil und die konkrete Adresse sind entscheidend. Eine gute Lage zeichnet sich hierbei vorrangig durch einen breit aufgestellten Wirtschafts- und Arbeitsmarkt, eine wohl durchdachte urbane Infrastruktur und einen attraktiven Lebens- und Freizeitwert für die Anwohner/-innen aus. Diese Kriterien treffen auf alle vier Immobilienarten – Neubau-, Bestand-, Konzept- oder denkmalgeschützte Immobilie – gleichermaßen zu. Unterschiedlich fallen hingegen die Vor- und Nachteile der einzelnen Immobilienarten aus: Beim Neubau bekommen Sie für Ihr Geld modernen Standard zu niedrigen Energiekosten, allerdings fließen die Miteinnahmen erst nach der Bauphase. Die Mieteinnahmen stehen Ihnen hingegen bei der klassischen Bestandsimmobilie, der vermieteten Eigentumswohnung, sofort zur Verfügung. Das allerdings zum Preis von perspektivisch höheren Instandhaltungskosten. Ebenso schlagen Kosten bei der Denkmalimmobilie während der Sanierungsphase zu Buche. Eine Denkmalimmobilie bietet Steuervorteile, allerdings gibt es von dieser Immobilienart nur sehr wenige. Zu guter Letzt ist die Konzeptimmobilie zu nennen, also zum Beispiel das Mikroappartement für Studenten. Davon gibt es um einige mehr und sie bieten in der Regel ein Full-Service-Konzept für die kleineren Einheiten zu geringeren Kaufpreisen. Allerdings bergen sie für Käufer/-innen ein gewisses Betreiberrisiko. Unabhängig davon, für welche Immobilienart Sie sich entscheiden, achten Sie immer darauf, sich vor baulichen Mängeln zu schützen. Dazu ist im Fall einer Bestandsimmobilie zumindest ein technisches Gutachten anzufordern, um mögliche Folgekosten einschätzen zu können, und im Fall eines Neubaus, der Bauträger auf Herz und Nieren zu prüfen. Hat man sich dann seine Immobilie in guter Lage einmal gesichert, ist es ebenso ratsam, eine Hausverwaltung einzusetzen, die sich professionell um solvente Mieter bemüht und sich mit deren Anliegen befasst.

Mit dieser soliden Basis und entsprechenden Rücklagen für mögliche Instandhaltungskosten macht es Sinn, in eine Immobilie jeder genannten Art mit Blick auf Ihren individuellen Zielfokus und Ihre persönlichen Voraussetzungen zu investieren. Denn Immobilien bieten viele Vorteile für einen Teil Ihres Vermögens und die damit zusammenhängenden Risiken, lassen sich managen.

Und damit bis zu nächsten Woche. Ich freue mich auf Sie.

Ihre UGT

Finanzinstrumentarium: Geldmarkt und Anleihe

Auf unserer bereits zurückgelegten gemeinsamen Podcast-Reise der vergangenen Wochen – aus meiner Serie „Finanzen verstehen, richtig entscheiden“ – haben wir viele wesentliche Grundlagen, um fundierte finanzielle Entscheidungen zu treffen, bereits eingehend beleuchtet. Sie kennen unter anderem nun die Drei-Topf-Logik, können Produkttypen von Assetklassen unterscheiden und wissen, dass jede Finanzentscheidung auf individuellen Ziel- und Zeithorizonten beruht. Heute möchte ich diesen neunten Etappen-Beitrag dazu nutzen, Geldmarkt und Rentenpapiere genauer unter die Finanz-Lupe für Sie zu nehmen.


Risikoloser Zins: das Tagesgeldkonto
Sie erinnern sich: Es gibt keine Geldanlage, die gleichermaßen sicher, jederzeit verfügbar und maximal rentabel ist. Jede Geldanlage bringt Vor- und Nachteile mit sich, die Sie Ihrem Ziel entsprechend abwägen und priorisieren müssen. Viele meiner Kundinnen und Kunden fragen sich aktuell, ob es überhaupt noch möglich ist, das eigene Geld schwankungsarm und dennoch rentabel anzulegen. Meine Antwort darauf gleich vorneweg: Nun, das wird echt schwierig. Betrachten wir in diesem Kontext also zunächst die Tagesgeldkonten: In Deutschland bekommen sie dabei aktuell etwa zwischen 0,01 bis 0,6 Prozent. Natürlich gibt es auch hier ausländische Banken, die Tagesgeldkonten mit einem höheren Zinssatz vertreiben. Bei diesen Banken ist allerdings unbedingt auf die Beteiligung an der deutschen Einlagensicherung zu achten, denn ansonsten kann das Geld – im Fall einer Bankpleite – unter Umständen komplett verloren gehen. Ebenso wichtig ist bei der Auswahl eines Tagesgeldkontos übrigens auch, dass das haftende Eigenkapital der Bank groß ist. Ziehen Sie dazu vor Ihrer Auswahl entsprechende Vergleiche ein. Haben Sie dies beides beachtet, ist Ihr Tagesgeld in Deutschland unterm Strich eine sichere Möglichkeit, Geld zu parken. Das heißt, mit einem Tagesgeldkonto lässt sich der eigene Puffer (Stichwort: Magisches Dreieck) komfortabel aufrechterhalten: Das Geld ist also täglich verfügbar, schwankt nicht und wird auch nominal niemals weniger. Mehr ist von einem Tagesgeldkonto bei der aktuellen Verzinsung aber auch nicht zu erwarten. Es bleibt festzuhalten: Das Tagesgeldkonto ist aktuell dank seiner Pufferfunktion ein wichtiges Instrument in der jeweiligen Finanzstrategie.


Zinsloses Risiko: Rentenpapiere
Wenn Sie einem Staat oder einem Unternehmen Geld für eine feste Laufzeit zu einem festen Zins leihen, so nennt man das Rentenpapiere oder auch festverzinsliche Wertpapiere. Solange Zinsen fallen, wie es eben in den vergangenen 20 Jahren geschehen ist, versprechen Rentenpapiere gute Kursgewinne. Allerdings ist es nun seit 2015 so, dass wir uns um mehr oder weniger null Prozent herum mit der Umlaufrendite, d. h. der durchschnittlichen Verzinsung festverzinslicher Wertpapiere, bewegen. Und wenn wir nun mal logisch weiterdenken, bedeutet das auch, wenn bei fallenden Zinsen die Kurse von Rentenpapieren steigen, darf man sich folgende Frage stellen: Was ist zu erwarten, sollten die Zinsen mal wieder steigen? Richtig, bei steigenden Zinsen fallen die Kurse. Sie merken, Rentenpapiere sind im Moment einfach ein schwieriges Instrument, denn entweder legen Sie Ihr Geld lange fest und generieren dabei so gut wie keine Zinsen oder sie fahren bei steigenden Zinsen Verluste ein. Das Risiko steht aktuell in keinem Verhältnis zur Renditeerwartung.
Es bleibt also festzuhalten: Aktuell sind Rentenpapiere eher eine schlechte Wahl, weil sie mehr Risiken als Chancen bergen, um überhaupt eine moderate Rendite erzielen zu können.
Je nach Ziel und Zeithorizont, ist es im Moment ratsamer, die Kapitalrücklage etwas höher zu definieren und dafür in der Kapitalanlage eine höhere Aktienquote zu wählen.

Abschließend kurz und knapp: Ich freue mich auf unserer nächsten Etappe.

Ihre 
UGT

Cost Average

Was unterm Strich zählt

In dieser Podcast-Episode – aus meiner Serie „Finanzen verstehen, richtig entscheiden“ – zeige ich Ihnen, welche Auswirkungen Schwankungen von Aktieninvestments auf Ihren monatlichen Sparplan haben und wie sie diese auch strategisch nutzen können.
Der Durchschnittskosteneffekt
Halten wir zunächst fest, was Sie bereits aus den vergangenen zwei Beiträgen zum Thema Aktien wissen: Die Börse ist nicht prognostizierbar. Das bedeutet, niemand weiß, ob heute gekaufte Anteile morgen steigen oder fallen. Langfristig bieten Aktien allerdings mit einer strategisch vernünftigen Anlagestrategie, trotz aller Risiken wie beispielsweise kurz- und mittelfristige Schwankungen, hohe Renditen für Anleger/-innen. Wichtig beim Umgang mit Aktieninvestments ist es – wie bei jeder Finanzentscheidung – immer vom persönlichen Ziel aus zu denken und eng an der individuellen Lebenssituation, Sparfähigkeit und persönlichen Risikoneigung entlang zu planen, um Vermögen aufzubauen. Innerhalb dieses Kontextes geht es in diesem Beitrag um den Cost-Average-Effekt in einem monatlichen Wertpapier-Sparplan. Dieser Durchschnittskosteneffekt bedeutet schlicht, dass jemand, der regelmäßig gleichbleibende Beträge in Wertpapiere anlegt und dadurch jeden Monat für die gleiche Summe eine unterschiedliche Menge Anteile erhält zum Laufzeitende einen Durchschnittskurs aus all den einzelnen Einkäufen über die Zeit erhält. Dieser Durchschnittskosteneffekt kann demnach sowohl positive als auch negative Auswirkungen haben.

Ein Beispiel 


Wozu er denn dann nutzen soll? Sehen wir uns den beschriebenen Effekt doch anhand eines stark vereinfachten und pointierten Zahlenbeispiels einmal genauer an, um dieser Frage auf den Grund zu gehen. Dazu setzen wir eine extrem kurze Laufzeit von fünf Monaten kombiniert mit einem Wertpapier, das folgenden Kursverlauf nimmt voraus: Das Wertpapier ist im ersten Monat 100 €, im zweiten Monat 50 €, im dritten wie vierten Monat 10 € und im fünften Monat wieder 50 € wert. Nun investiert Anleger 1 im ersten Monat 10000 €. Er bekommt also 100 Anteile, wartet fünf Monate und hat bei dem beschriebenen Kursverlauf am Laufzeitende sein Vermögen auf 5000 € halbiert. Anleger 2 entscheidet sich im Gegensatz dazu, seine 10000 € in fünf Portionen zu je 2000 € anzulegen. Im ersten Monat investiert er also 2000 € (20 Anteile), im Folgemonat hält er nach dem Kursverlauf bereits insgesamt 60 Anteile, im dritten Monat 260 und im vierten insgesamt 460. Im fünften und letzten Monat mit den wiederum für 2000 € gekauften 40 Anteilen hält er damit in Summe 500 Anteile zu einem aktuellen Kurs in Höhe von 50 €. Sein Depot (25000 €) umfasst damit bei gleicher Investition und Laufzeit 15000 € mehr als von Anleger 1. So kann der Cost-Average-Effekt wirken, muss er aber nicht. Denn der Effekt ist keine Garantie für Top-Renditen. Sein Nutzen liegt vielmehr darin, dass er die Möglichkeit bietet, beim Vermögensaufbau mit monatlichen Raten deutlich stärkere Kursschwankung mit einbeziehen zu können. Und da die Börse langfristig steigt, kann der Durchschnittskosteneffekt vielleicht eine potenzielle Rendite etwas mindern, jedoch bei langfristigen Investitionen nicht negativ ausfallen. Das ist sein Vorteil für konservative Anleger/-innen.

Ihre Entscheidung

Ob für Sie und Ihre Aktieninvestition letztlich eine Einmalanlage, ein monatliches Investment unter Zuhilfenahme des Durchschnittkosteneffekts oder eine Mischung aus beidem ratsam ist, hängt, und ich kann mich da nur nachdrücklich wiederholen, von Ihrem Ziel und den persönlichen Voraussetzungen ab. Jedenfalls wissen Sie nun, was der Cost-Average-Effekt ist und wie Sie sich ihn zu Nutze machen können.

Ich hoffe, diese Episode hat Sie wieder ein Stück weiter auf dem Weg zu Ihrem persönlichen Finanzkonzept gebracht, indem Sie Finanzen verstehen und im Sinne Ihres Vermögens entscheiden. Ich freue mich jetzt schon auf die nächste Etappe mit Ihnen.

Ihre UGT